Auswirkungen der Wahl der Eigentumsform beim Liegenschaftserwerb von Eheleuten

Mein Ehemann und ich kaufen eine Liegenschaft für CHF 1 Mio. Wir unterstehen dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Ich steuere aus Erbvorbezug CHF 150’000 und aus während der Ehe gebildeten Ersparnissen CHF 75’000 und mein Ehemann CHF 75’000 aus seinem Einkommen bei. Die restlichen CHF 700’000 finanzieren wir mittels Hypothek. Welche Eigentumsform sollen wir wählen?

Die Wahl der Eigentumsform beim Liegenschaftserwerb von Eheleuten ist von zentraler Bedeutung, da die Liegenschaft oft der wichtigste Vermögenswert der Eheleute ist. Zudem hat diese Wahl auf die güterrechtliche Auseinandersetzung erhebliche Auswirkungen. In den Kantonen bestehen leider nicht selten gängige Praxen, die standardmässig umgesetzt werden. So wird beispielsweise in den Kantonen Luzern und Zürich von den Urkundspersonen tendenziell der Erwerb zu hälftigem Miteigentum empfohlen, ohne im Detail abgeklärt zu haben, wie das Investitionsverhältnis unter den Eheleuten ist und woher deren Mittel stammen, und ohne diese über die Auswirkungen der Wahl der Eigentumsform aufzuklären.

Es gibt in der Schweiz folgende Eigentumsformen: Allein-, Mit- und Gesamteigentum. Beim Miteigentum sind zudem die Beteiligungsquoten festzulegen.

Sofern beide Eheleute Mittel zum Liegenschaftserwerb beisteuern, sprechen ideelle Gründe der Verbundenheit und Gleichberechtigung, aber auch Finanzierungsaspekte oft für einen Erwerbsentscheid zugunsten von Mit- oder Gesamteigentum. Nicht immer sind diese Eigentumsformen jedoch die beste Lösung. Besonders bei einem sehr geringfügigen Beitrag eines Ehepartners sollte auch die Form des Alleineigentums in Erwägung gezogen werden. Weiter suggeriert ein Erwerb zu hälftigem Miteigentum oder Gesamteigentum häufig den falschen Schluss, dass man an der Liegenschaft materiell, unabhängig von den Beiträgen, gleichberechtigt beteiligt ist. Dies ist ein Trugschluss. Vielmehr verbirgt sich im Hintergrund ein komplexes Abrechnungssystem mit veränderlichen Ersatzforderungen.

Beim Liegenschaftserwerb zu hälftigem Miteigentum und ungleichen Beiträgen der Eheleute hat zum Beispiel derjenige Ehepartner, welcher in den Miteigentumsanteil des anderen Ehepartners investiert, eine mehrwertberechtigte Forderung, welche nennwertgeschützt ist. Dafür profitiert derjenige Ehepartner, welcher den kleineren Beitrag zum Liegenschaftserwerb geleistet hat, bei hälftigem Miteigentum ebenfalls zur Hälfte vom Mehrwert auf der Hypothek.

In Ihrem Fall steuern Sie und Ihr Ehemann je CHF 75’000 aus Errungenschaft und Sie zudem noch CHF 150’000 aus Eigengut bei. Da Sie und Ihr Ehemann unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung stehen, sie unterschiedlich hohe Investitionsmittel zur Verfügung haben und sowohl Errungenschaft- als auch Eigengutsmittel investieren, empfehle ich Ihnen, die Liegenschaft zu Miteigentum entsprechend dem Investitionsverhältnis zu erwerben. Das bedeutet, Sie erwerben die Liegenschaft zu einer Miteigentumsquote von 3/4 und Ihr Ehemann zu 1/4.

(MLaw Sabrina Meier, Rechtsanwältin und Notarin, Fachanwältin SAV Familienrecht, Luzerner Zeitung)